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房產過戶給直系親屬新規!

來源:作者:發布時間:2019-11-9點擊:120 人次

伴隨著近二十年房價不斷上漲,買房越來越不容易,對于進入社會不久的年輕人來說,買房,可能要背負二三十年的房貸債務。與此同時,房產在家庭中財富中的占比也越來越高,根據有關數據表明,這個數據已經達到70%,也有人說,未來兩代人可能不需要買房子,依靠父母輩傳承下來的房產就可以了。那么問題就來了,人都有老去的那一天,如何把這筆巨額資產以“省錢省事”的方式傳承給直系親屬,是我們不得不提前考慮的事。

誠然,在發達國家關于財產傳承已經比較成熟,由于遺產制度完善和知識的普及,他們比較習慣提前“立遺囑”分配財產,解決了子女之間的矛盾糾紛。但就我們眼下來說,財稅函〔2017〕197號早就對大家關心的“遺產稅”問題,給予了明確回復“我國目前并未開征遺產稅,也從未發布遺產稅相關條例或條例草案”。不過,遺產稅雖未施行,但在這些年,我國對房產過戶的一些稅費則在不斷調整,如最新一次國家發布的《關于個人取得有關收入適用個人所得應稅所得項目的公告》中,明確規定對直系親屬贈與房產免征個稅。房君通過認真梳理,在房產過戶給直系親屬的最新規定下,來看看房產過戶的三種方式,哪種最“省錢省事”?

先來明確一下直系親屬范圍。 指和自己有直接關系或關系的人,即和,如指配偶、父母、子女、祖父母(外祖父母)、孫子女(外孫子女)

按照目前的最新規定,房產贈與直系親屬的個稅已經免除。不過,因房產在我國被納入不動產范疇,過戶的話還是要承擔其他稅費,主要包括契稅、公證費、評估費三種。稅費比例依次為房產評估值的3%、1%和0.25%。

舉例:過戶一套評估值150萬的房產,按照稅費比例,契稅為150萬*3%=4.5萬,公證費為150萬*1%=1.5萬,評估費為150萬*0.25%=0.25萬,三項費用合計為6.25萬,占房產評估總價值的4.25%。

這里需要注意的是,房產價值越高,其過戶費用也就越高,假如以后房價繼續上漲,這些費用還會水漲船高。

受傳統觀念觀念影響,這種過戶方式是當下最為普遍的過戶方式。原因很簡單,老人在世的時候,作為直系親屬誰也難以啟齒讓父母輩們做財產分割。另一方面,老人也擔心若早早把房產分給了子女親屬們,萬一后面不贍養自己可就麻煩了。

這里需要提醒的是,身后繼承過戶,會遇到兩個問題:一是如果子女非獨生,老人離開以后未留遺囑,子女們可能會為這筆巨大的財富因分配份額問題而發生矛盾糾紛。若想個人繼承,需要其他有繼承權利的人書面放棄;二是繼承人名下已經有房產,繼承老人房產若再轉賣的話,需要繳納房產差值20%的個人所得稅。

只要買賣過房產的人都知道,買賣過戶交易產生的稅費主要與房屋價值、面積、房產套數、房產證登記時間有關。稅費主要包含個稅、契稅和增值稅三種。由于買賣過戶,一般會考慮房產證取得時間滿5年后辦理,我們以“滿5年唯一”住房為例:

舉例:同樣以一套交易價150萬的房產為例,面積在90-144平米之間的普通住宅,個稅為150萬*1%=1.5萬,契稅為150萬*1.5%=2.25萬,增值稅免除。那么房產買賣過戶的總費用就是3.75萬,占房產總值的2.5%。在同等情況下,“買賣”過戶要比“贈與”過戶的費用少41%。

值得一提的是,雖然買賣交易過戶的稅費一直處于調整變化中,受政策影響較大,但是,從未來情況看,假如房產稅開征,那么持有環節的稅費還會有降低趨勢,從這個角度看,“買賣”交易過戶的稅費也將會有一個下降過程。

從經濟角度看,“贈與”直系親屬過戶雖然取消了個稅,但稅費占房產價值4.25%,費用居然是最高的,看似費用較低的“繼承”過戶由于繼承下來的房產大都難滿足“滿5年唯一住房”條件,所以若再轉賣會還應交房產價值差額20%的個稅,而看似費用較高的“買賣”過戶費用則是最低。所以,比較來比較去,“買賣”過戶對大多數人來說是最省錢的方式。

從現實情況來看,很多人不會為了省錢而提早把房子賣給直系親屬,原因在于從情感上難于接受,即使多花錢一般也還會采取“繼承”過戶的方式。如果這樣選擇的話,對于子女較多家庭或者有多個繼承人的情況,為防止一些不必要的糾紛,在此房君也提醒,老人可趁意識還清醒時,提前做好財產分配規劃,立好遺囑,不能“多花錢還讓子女們產生糾紛”,相信這也是老人不愿意看到的情況。

(編輯整理:椒江房產網

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